Terms

Für unsere Tätigkeit gelten je nach Vertragspartner:in unterschiedliche Bedingungen: für Verbraucher:innen im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes und für Unternehmer:innen.

AGB für Verbraucher:innen

Allgemeine Geschäftsbedingungen der ROS Realitäten Vermittlung OG für Verbraucher:innen · Stand September 2026 · Fassung AGB-V-1

1. Geltungsbereich

1.1 Diese AGB gelten für Maklerverträge zwischen der ROS Realitäten Vermittlung OG, Kaiserstraße 14/9, 1070 Wien, FN 161578s („ROS REAL“, „wir“) und Verbraucher:innen im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) („Sie“) – unabhängig davon, ob Sie eine Immobilie kaufen, mieten oder pachten möchten (Interessent:in) oder verkaufen, vermieten oder verpachten (Auftraggeber:in als Abgeber:in).

1.2 Für Unternehmer:innen gelten gesonderte AGB (AGB-U).

1.3 Grundlage unserer Tätigkeit sind das Maklergesetz (MaklerG), die Immobilienmaklerverordnung (IMV) und das KSchG. Diese AGB ergänzen die gesetzlichen Regeln; zwingende Bestimmungen zu Ihrem Schutz bleiben immer unberührt. Individuelle Vereinbarungen gehen diesen AGB vor.

2. Zustandekommen des Maklervertrags

2.1 Ein Maklervertrag kommt insbesondere zustande, wenn Sie uns zu einem Objekt anfragen (etwa über das Formular auf www.ros-real.at, per E-Mail oder telefonisch) und wir Ihnen daraufhin Informationen, Unterlagen oder eine Besichtigung anbieten, oder wenn Sie uns ausdrücklich mit einer Suche oder mit der Vermittlung Ihrer Immobilie beauftragen.

2.2 Unsere Angebote sind freibleibend und unverbindlich; Zwischenverkauf, Zwischenvermietung und Zwischenverpachtung bleiben vorbehalten.

2.3 Vor Abschluss des Maklervertrags erhalten Sie von uns schriftlich bzw. auf einem dauerhaften Datenträger (z. B. per E-Mail) die Nebenkostenübersicht, die Informationen zu Provision und Doppeltätigkeit sowie – bei Vertragsabschluss über Website, E-Mail oder Telefon oder außerhalb unserer Geschäftsräume – die Belehrung über Ihr Rücktrittsrecht (§ 30b KSchG, §§ 4 ff FAGG).

3. Doppeltätigkeit und Naheverhältnis

3.1 Beim Kauf und Verkauf sowie bei Miet- und Pachtverträgen außerhalb von Wohnungsmieten sind wir dem Geschäftsgebrauch entsprechend in der Regel für beide Vertragsparteien als Doppelmakler tätig (§ 5 Abs 1, § 17 MaklerG). Wir wahren dabei die Interessen beider Seiten mit gleicher Sorgfalt. Sind wir ausnahmsweise nur für eine Seite tätig, weisen wir Sie darauf hin.

3.2 Bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen, bei denen die Vermieterin bzw. der Vermieter uns zuerst beauftragt hat, sind wir ausschließlich für die Vermieterseite tätig (§ 17a MaklerG).

3.3 Besteht ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis zwischen uns und der anderen Vertragspartei, teilen wir Ihnen das im Inserat bzw. vor Vertragsabschluss mit (§ 6 Abs 4 MaklerG).

4. Provision

4.1 Ein Provisionsanspruch entsteht nur, wenn das vermittelte Geschäft durch unsere verdienstliche Tätigkeit mit einem Dritten rechtswirksam zustande kommt (§§ 6, 7 MaklerG). Die Provision wird mit Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts fällig, z. B. mit Annahme eines verbindlichen Kauf- oder Mietanbots oder mit Unterfertigung des Vertrags; ist das Geschäft aufschiebend bedingt, erst mit Eintritt der Bedingung.

4.2 Die Höhe der Provision nennen wir Ihnen im Inserat, im Exposé bzw. in der Nebenkostenübersicht vor Vertragsabschluss. Sie übersteigt nie die Höchstbeträge der IMV. Für unsere übliche Praxis gilt:

• Kauf: Käufer:in 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % USt (bei Kaufpreisen bis € 48.448,50 gelten die Sätze bzw. Pauschalen der IMV); Verkäufer:in nach Vereinbarung, höchstens 3 % zuzüglich USt.
• Wohnungsmiete: Mieter:innen zahlen keine Provision, wenn die Wohnung von der Vermieterseite zur Vermittlung beauftragt wurde (Erstauftraggeberprinzip, Punkt 5). Die Provision der Vermieterseite richtet sich nach der IMV.
• Pacht, Baurecht, Optionen: nach den Höchstsätzen der IMV, vorab angegeben.

4.3 Bemessungsgrundlage beim Kauf ist der vereinbarte Kaufpreis einschließlich übernommener Lasten, bei Miete der Bruttomonatsmietzins (Hauptmietzins, Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben, Entgelt für mitvermietete Einrichtung, ohne Umsatzsteuer und ohne Heizkosten).

4.4 Der Provisionsanspruch besteht auch, wenn das Geschäft zu anderen als den angebotenen Bedingungen zustande kommt, sofern es seinem Zweck nach wirtschaftlich gleichwertig ist (§ 6 Abs 3 MaklerG), sowie für Folgegeschäfte, die in engem zeitlichem und wirtschaftlichem Zusammenhang mit dem vermittelten Geschäft stehen, in deren Ausmaß (z. B. Erweiterung eines Mietvertrags).

4.5 Optionsvertrag: Vermitteln wir einen Optionsvertrag (befristetes Recht, das Geschäft durch einseitige Erklärung zustande zu bringen), wird mit dem Optionsberechtigten höchstens die Hälfte der für das Hauptgeschäft zulässigen Provision bei Abschluss des Optionsvertrags fällig, der Rest erst bei Ausübung der Option.

4.6 Rechnungen sind binnen 14 Tagen ab Zugang ohne Abzug zahlbar. Bei Zahlungsverzug schulden Sie gesetzliche Verzugszinsen von 4 % pro Jahr (§ 1000 ABGB).

5. Wohnungsmiete – Erstauftraggeberprinzip

5.1 Bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen zahlt die Provision, wer uns als Erste:r beauftragt hat (§ 17a MaklerG).

5.2 Eine Provision von Ihnen als Mieter:in kann nur vereinbart werden, wenn Sie uns zuerst und ausdrücklich mit der Suche beauftragen, dieser Auftrag schriftlich oder auf einem dauerhaften Datenträger festgehalten ist und wir Ihnen eine Wohnung vermitteln, die uns nicht schon vorher von der Vermieterseite zur Vermittlung angeboten wurde und die wir nicht schon vorher angeboten oder beworben haben. Die Provision beträgt dann höchstens zwei Bruttomonatsmieten (unbefristet oder befristet über drei Jahre) bzw. eine Bruttomonatsmiete (befristet bis drei Jahre), jeweils zuzüglich 20 % USt. Näheres regelt die Suchvereinbarung.

5.3 Vereinbarungen, die die Provision der Vermieterseite auf Mieter:innen überwälzen (z. B. über Ablösen oder „Bearbeitungsgebühren“), sind unwirksam.

6. Ihre Mitwirkung

6.1 Wir bitten Sie, uns redlich zu unterstützen, uns Änderungen Ihrer Absichten (z. B. Kauf- oder Verkaufsabsicht aufgegeben) mitzuteilen und die von uns erhaltenen Informationen über ein Objekt nicht an Dritte weiterzugeben (§ 3 MaklerG).

6.2 Vorkenntnis: Ist Ihnen ein Objekt, das wir Ihnen anbieten, bereits als verkäuflich bzw. vermietbar bekannt, teilen Sie uns das bitte umgehend mit, idealerweise mit Angabe der Quelle.

6.3 Besondere Provisionsvereinbarungen nach § 15 MaklerG (z. B. Provision bei Weitergabe einer Geschäftsgelegenheit an Dritte, bei treuwidriger Vereitelung oder bei Ausübung eines Vorkaufsrechts, bei Alleinvermittlungsaufträgen bei vorzeitiger Auflösung oder Selbstverkauf) gelten gegenüber Verbraucher:innen nur, wenn sie ausdrücklich und schriftlich gesondert vereinbart werden (§ 15 Abs 3 MaklerG), und höchstens bis zur Höhe der vereinbarten bzw. nach der IMV zulässigen Provision. Diese AGB allein begründen keine solche Pflicht.

7. Alleinvermittlungsauftrag (Abgeber:innen)

7.1 Beauftragen Sie uns als Eigentümer:in mit einer Alleinvermittlung, wird diese gesondert schriftlich vereinbart. Die Dauer beträgt bei Verbraucher:innen höchstens sechs Monate; danach wandelt sich der Auftrag in einen jederzeit kündbaren schlichten Maklervertrag um, sofern nicht anders vereinbart.

7.2 Wir verpflichten uns, nach Kräften tätig zu werden. Sie verpflichten sich, uns Personen bekanntzugeben, die sich während der Laufzeit direkt an Sie wenden.

7.3 Energieausweis: Als Verkäufer:in bzw. Vermieter:in müssen Sie Interessent:innen rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorlegen und spätestens 14 Tage nach Vertragsabschluss aushändigen; in Inseraten sind die Energiekennwerte anzugeben (Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012). Bitte stellen Sie uns die Werte rechtzeitig zur Verfügung.

8. Gemeinschaftsgeschäft

Wir dürfen zur Erhöhung der Vermittlungschancen andere Immobilienmakler:innen beiziehen (Gemeinschaftsgeschäft). Ihnen entstehen dadurch keine zusätzlichen Kosten. Bei Auftragsverhältnissen mit Abgeber:innen holen wir dafür vorher deren Zustimmung ein.

9. Angaben zum Objekt, Haftung

9.1 Wir geben Informationen zu Objekten nach bestem Wissen und mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers weiter. Viele Angaben (z. B. Flächen, Baujahr, Kosten, Energiekennwerte, Pläne) stammen von den Eigentümer:innen, Hausverwaltungen oder Behörden; für deren Richtigkeit übernehmen wir keine Gewähr, soweit wir die Unrichtigkeit nicht erkennen konnten. Unsere Aufklärungspflichten nach § 3 MaklerG und § 30b KSchG bleiben unberührt.

9.2 Wir haften für Schäden nach den gesetzlichen Bestimmungen. Eine Haftung für leichte Fahrlässigkeit ist ausgeschlossen, ausgenommen Personenschäden und die Verletzung wesentlicher Vertragspflichten.

10. Rücktrittsrechte

Als Verbraucher:in haben Sie insbesondere folgende Rücktrittsrechte; die Einzelheiten stehen in der Nebenkostenübersicht und in der Widerrufsbelehrung, die Sie vor Vertragsabschluss erhalten:

• Maklervertrag im Fernabsatz oder außerhalb unserer Geschäftsräume: Rücktritt binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen (§ 11 FAGG), auch online auf www.ros-real.at/rechtliches/widerruf/ (§ 13a FAGG). Verlangen Sie ausdrücklich, dass wir schon vor Ablauf der Frist tätig werden, erlischt Ihr Rücktrittsrecht mit vollständiger Vertragserfüllung (Zustandekommen des vermittelten Geschäfts). Treten Sie zurück, verpflichten Sie sich, von den erhaltenen Informationen keinen Gebrauch zu machen.
• Anbot am Tag der ersten Besichtigung (Wohnung, Einfamilienhaus, Baugrund zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses): Rücktritt binnen einer Woche (§ 30a KSchG); der Rücktritt gilt auch für einen in diesem Zusammenhang geschlossenen Maklervertrag.
• Nichteintritt maßgeblicher Umstände (z. B. Finanzierung, Förderung, Zustimmung Dritter): Rücktritt binnen einer Woche (§ 3a KSchG).
• Vertragserklärung außerhalb unserer Geschäftsräume: Rücktritt nach § 3 KSchG.

11. Geldwäsche

Als Immobilienmakler sind wir gesetzlich verpflichtet, vor Vermittlung eines Kaufgeschäfts (bei Mieten ab € 10.000 Monatsmiete auch bei Miete) Ihre Identität anhand eines amtlichen Lichtbildausweises festzustellen und bei Bedarf weitere Angaben einzuholen (§§ 365m ff GewO). Ohne diese Angaben dürfen wir nicht tätig werden.

12. Datenschutz

Wir verarbeiten Ihre personenbezogenen Daten zur Erfüllung des Maklervertrags und geben sie nur so weit an die andere Vertragspartei, Vertragserrichter:innen, Hausverwaltungen oder finanzierende Banken weiter, wie es für das konkrete Geschäft nötig ist. Details finden Sie in unserer Datenschutzerklärung.

13. Schlussbestimmungen

13.1 Es gilt österreichisches Recht unter Ausschluss der Verweisungsnormen; zwingende Verbraucherschutzbestimmungen Ihres gewöhnlichen Aufenthaltsstaats bleiben unberührt.

13.2 Für Klagen gegen Sie ist nur das Gericht zuständig, in dessen Sprengel Ihr Wohnsitz, Ihr gewöhnlicher Aufenthalt oder Ihr Arbeitsort liegt (§ 14 KSchG).

13.3 Sollten einzelne Bestimmungen unwirksam sein, bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam.

13.4 Wir nehmen nicht an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teil.

AGB für Unternehmer:innen

Allgemeine Geschäftsbedingungen der ROS Realitäten Vermittlung OG für Unternehmer:innen · Stand September 2026 · Fassung AGB-U-1

1. Geltungsbereich

1.1 Diese AGB gelten für alle Maklerverträge zwischen der ROS Realitäten Vermittlung OG, Kaiserstraße 14/9, 1070 Wien, FN 161578s („ROS REAL“, „Makler“) und Unternehmer:innen im Sinne des § 1 KSchG bzw. § 1 UGB („Auftraggeber“), insbesondere bei Kauf, Verkauf, Miete, Vermietung und Pacht von Geschäftsräumen, Anlage-, Gewerbe- und Wohnobjekten sowie Zinshäusern.

1.2 Sie gelten auch für künftige Geschäfte, ohne dass wir erneut auf sie hinweisen müssen. Abweichende Geschäftsbedingungen des Auftraggebers gelten nur, wenn wir ihnen schriftlich zustimmen.

1.3 Ergänzend gelten das Maklergesetz (MaklerG) und die Immobilienmaklerverordnung (IMV). Individuelle schriftliche Vereinbarungen gehen diesen AGB vor.

2. Zustandekommen, Angebote

2.1 Ein Maklervertrag kommt zustande, wenn der Auftraggeber zu einem von uns angebotenen Objekt anfragt und unsere Informationen, Unterlagen oder Besichtigung in Anspruch nimmt, oder uns mit einer Suche bzw. Vermittlung beauftragt.

2.2 Unsere Angebote sind freibleibend und unverbindlich; Zwischenverkauf, Zwischenvermietung und Zwischenverpachtung bleiben vorbehalten.

2.3 Alle Angebote und Informationen sind ausschließlich für den Auftraggeber bestimmt und vertraulich zu behandeln.

3. Doppeltätigkeit, Naheverhältnis, Gemeinschaftsgeschäft

3.1 Wir sind dem Geschäftsgebrauch entsprechend als Doppelmakler für beide Vertragsparteien tätig (§ 5 Abs 1 MaklerG), auch ohne gesonderte Zustimmung. Sind wir ausnahmsweise nur für eine Seite tätig, weisen wir darauf hin.

3.2 Ein wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis zur anderen Vertragspartei legen wir im Inserat bzw. vor Vertragsabschluss offen (§ 6 Abs 4 MaklerG).

3.3 Wir dürfen andere Makler:innen beiziehen (Gemeinschaftsgeschäft). Dem Auftraggeber entstehen dadurch keine Mehrkosten.

4. Provision

4.1 Der Provisionsanspruch entsteht mit Rechtswirksamkeit des durch unsere verdienstliche Tätigkeit vermittelten Geschäfts und wird mit seiner Entstehung fällig (§ 7 MaklerG). Er besteht auch, wenn wir in anderer Weise als durch Namhaftmachung verdienstlich geworden sind (z. B. durch Vermittlungstätigkeit).

4.2 Die Höhe der Provision ergibt sich aus Inserat, Exposé bzw. gesonderter Vereinbarung, höchstens nach den Sätzen der IMV, jeweils zuzüglich 20 % USt. Beim Kauf zahlt die Käuferseite üblicherweise 3 % des Kaufpreises; bei Geschäftsräumen zahlt in der Regel die Mieterseite, und zwar bei unbefristeten oder über drei Jahre befristeten Verträgen bis zu drei Bruttomonatsmieten, bei Befristung zwischen zwei und drei Jahren bis zu zwei, bei Befristung unter zwei Jahren bis zu einer Bruttomonatsmiete (IMV).

4.3 Der Provisionsanspruch besteht in voller Höhe auch, wenn

• das Geschäft zu anderen als den angebotenen Bedingungen abgeschlossen wird;
• mit dem von uns namhaft gemachten Vertragspartner ein Vertrag über ein anderes Objekt zustande kommt;
• statt des angebotenen ein zweckgleichwertiges Geschäft zustande kommt (z. B. Kauf statt Miete) – Berechnung dann nach den Höchstsätzen der IMV für das tatsächlich abgeschlossene Geschäft;
• ein Folgegeschäft (Erweiterung oder Ergänzung eines vermittelten Vertrags im zeitlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang, auch Kauf nach Miete) zustande kommt – im Ausmaß der Erweiterung bzw. nach den Höchstsätzen der IMV.

4.4 Besondere Provisionsvereinbarungen (§ 15 MaklerG). Der Auftraggeber zahlt die vereinbarte Provision (bzw. die nach der IMV zulässige Höchstprovision) auch, wenn

• das Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt;
• das Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der Auftraggeber ihr die Geschäftsgelegenheit mitgeteilt hat, oder nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person, weil der Dritte ihr die Gelegenheit mitgeteilt hat;
• das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten zustande kommt, weil ein gesetzliches oder vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird.

4.5 Optionsvertrag: Bei Abschluss eines vermittelten Optionsvertrags werden 50 % der für das Hauptgeschäft vereinbarten Provision fällig, die restlichen 50 % bei Ausübung der Option.

4.6 Aufwendungen aufgrund zusätzlicher Aufträge des Auftraggebers (z. B. Beschaffung von Unterlagen, Gutachten, Inserate außerhalb des Üblichen) sind nach vorheriger Vereinbarung gesondert zu ersetzen, auch wenn das Geschäft nicht zustande kommt (§ 9 MaklerG).

4.7 Rechnungen sind binnen 14 Tagen ohne Abzug zahlbar. Bei Zahlungsverzug gelten die Verzugszinsen nach § 456 UGB sowie der Ersatz der notwendigen Mahn- und Inkassokosten.

4.8 Eine Aufrechnung mit Gegenforderungen ist nur mit gerichtlich festgestellten oder von uns anerkannten Forderungen zulässig.

5. Pflichten des Auftraggebers

5.1 Vorkenntnis: Ist dem Auftraggeber ein von uns angebotenes Objekt bereits als verkäuflich, vermiet- oder verpachtbar bekannt, hat er uns das binnen drei Werktagen ab Erhalt unseres Angebots schriftlich (E-Mail genügt) unter Nennung der Quelle mitzuteilen. Unterlässt er das, trägt er im Streitfall die Beweislast für die Vorkenntnis.

5.2 Der Auftraggeber hat uns redlich zu unterstützen, die Weitergabe mitgeteilter Geschäftsgelegenheiten an Dritte zu unterlassen und uns erforderliche Nachrichten zu geben, insbesondere über eine Änderung seiner Absichten (§ 3 MaklerG).

5.3 Bei Alleinvermittlungsaufträgen verpflichtet sich der Auftraggeber, uns Interessent:innen bekanntzugeben, die sich während der Laufzeit direkt an ihn wenden. Die Provision ist auch zu zahlen, wenn der Auftraggeber den Alleinvermittlungsauftrag vertragswidrig ohne wichtigen Grund vorzeitig auflöst oder das Geschäft während der Laufzeit vertragswidrig durch einen anderen Makler oder auf andere Art (z. B. Selbstverkauf) zustande kommt (§ 15 Abs 2 MaklerG). Laufzeit und Einzelheiten werden im Alleinvermittlungsauftrag vereinbart.

5.4 Energieausweis: Verkäufer bzw. Vermieter haben rechtzeitig einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen und die Kennwerte für Inserate bereitzustellen (EAVG 2012). Folgen einer Unterlassung trägt der Auftraggeber.

6. Angaben zum Objekt, Haftung

6.1 Wir geben Informationen nach bestem Wissen weiter. Angaben, die auf Informationen der Verfügungsberechtigten, Hausverwaltungen oder Behörden beruhen, übernehmen wir ohne Gewähr.

6.2 Wir haften nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit; das gilt nicht für Personenschäden. Die Haftung für entgangenen Gewinn und Folgeschäden ist – außer bei Vorsatz – ausgeschlossen. Ansprüche verjähren binnen sechs Monaten ab Kenntnis von Schaden und Schädiger, spätestens drei Jahre nach dem schädigenden Ereignis.

7. Geldwäsche

Wir sind gesetzlich verpflichtet, die Identität des Auftraggebers, seiner vertretungsbefugten Personen und seiner wirtschaftlichen Eigentümer:innen festzustellen und zu überprüfen (§§ 365m ff GewO). Der Auftraggeber stellt dafür die nötigen Unterlagen bereit (z. B. Firmenbuchauszug, Ausweise, Auszug aus dem Register der wirtschaftlichen Eigentümer). Ohne diese Angaben dürfen wir nicht tätig werden.

8. Datenschutz

Siehe unsere Datenschutzerklärung. Stellt uns der Auftraggeber personenbezogene Daten Dritter zur Verfügung (z. B. Mieter:innen, Ansprechpersonen), sichert er zu, dazu berechtigt zu sein.

9. Schlussbestimmungen

9.1 Es gilt österreichisches Recht unter Ausschluss der Verweisungsnormen und des UN-Kaufrechts.

9.2 Erfüllungsort und ausschließlicher Gerichtsstand ist Wien, das für Handelssachen zuständige Gericht in Wien-Innere Stadt. Wir dürfen den Auftraggeber auch an seinem allgemeinen Gerichtsstand klagen.

9.3 Änderungen und Ergänzungen bedürfen der Schriftform; E-Mail genügt. Das gilt auch für das Abgehen von diesem Formerfordernis.

9.4 Sollten einzelne Bestimmungen unwirksam sein, tritt an ihre Stelle eine wirksame Regelung, die dem wirtschaftlichen Zweck am nächsten kommt; der übrige Vertrag bleibt wirksam.